धारा 25-B(4) प्रावधान करती है कि जिस किरायेदार को तृतीय अनुसूची में निर्दिष्ट प्रारूप में समन विधिवत तामील किया गया है, वह बेदखली की प्रार्थना का विरोध नहीं कर सकता जब तक कि वह शपथपत्र दाखिल करके आवेदन का विरोध करने के आधार बताए और नियंत्रक से अनुमति प्राप्त न करे। उपस्थिति या ऐसी अनुमति प्राप्त करने में चूक की स्थिति में, मकान मालिक द्वारा किया गया कथन किरायेदार द्वारा स्वीकृत माना जाएगा और मकान मालिक निर्दिष्ट आधार पर बेदखली आदेश का हकदार होगा।

हाँ। सर्वोच्च न्यायालय ने पृथीपाल सिंह बनाम सतपाल सिंह में माना कि धारा 25-B एक विशेष संहिता है और किराया नियंत्रक को इसका कड़ाई से पालन करना चाहिए। यह प्रक्रिया अपने आप में एक पूर्ण संहिता है, और आवश्यकताएँ अनिवार्य हैं।

नहीं। किराया नियंत्रक को प्रतिरक्षा अनुमति आवेदन दाखिल करने में देरी माफ करने की कोई शक्ति नहीं है। धारा 25-B एक पूर्ण संहिता है, और सीमा अधिनियम इस विशेष प्रक्रिया के अंतर्गत कार्यवाही पर लागू नहीं होता।

तृतीय अनुसूची समन का प्रारूप निर्धारित करती है, जिसमें स्पष्ट कहा गया है कि किरायेदार को तामील के 15 दिनों के भीतर नियंत्रक के समक्ष उपस्थित होना चाहिए और प्रतिरक्षा की अनुमति प्राप्त करनी चाहिए। तृतीय अनुसूची अधिनियम का ही भाग है।

यह अवधि अनिवार्य है क्योंकि धारा 25-B बेदखली याचिकाओं के संक्षिप्त और शीघ्र निपटान के लिए बनाई गई एक विशेष संहिता है। विधायी मंशा यह सुनिश्चित करना है कि वास्तविक सद्भावपूर्ण आवश्यकता वाले मकान मालिकों को तुच्छ प्रतिरक्षाओं से विलंबित न किया जाए। यह अवधि केवल प्रक्रियात्मक नहीं बल्कि सारभूत प्रकृति की है।

आवेदन सुनने योग्य नहीं है। किराया नियंत्रक इसे स्वीकार नहीं कर सकता, और मकान मालिक धारा 25-B(4) के अंतर्गत अभिहित स्वीकृति के आधार पर बेदखली आदेश का हकदार हो जाता है।

नहीं। सर्वोच्च न्यायालय ने पृथीपाल सिंह में माना कि सीमा अधिनियम धारा 25-B के अंतर्गत विशेष प्रक्रिया पर लागू नहीं होता। किराया नियंत्रक देरी माफ करने के लिए सीमा अधिनियम की धारा 5 के अंतर्गत आवेदन नहीं सुन सकता।

धारा 25-B(4) प्रावधान करती है कि किरायेदार की उपस्थिति या अनुमति प्राप्त करने में चूक की स्थिति में, बेदखली के आवेदन में मकान मालिक द्वारा किया गया कथन किरायेदार द्वारा स्वीकृत माना जाएगा, और मकान मालिक निर्दिष्ट आधार पर बेदखली आदेश का हकदार होगा।

हाँ। एक बार किरायेदार 15 दिनों के भीतर प्रतिरक्षा अनुमति आवेदन दाखिल करने में विफल रहता है, तो अभिहित स्वीकृति स्वतः संचालित होती है। किराया नियंत्रक मकान मालिक के कथनों को सही मानने के लिए बाध्य है और बेदखली आदेश पारित करना होगा।

किरायेदार धारा 25-B(8) के अंतर्गत पुनरीक्षण में बेदखली आदेश को चुनौती दे सकता है, लेकिन दायरा सीमित है। किरायेदार को दोहरी कसौटी को संतुष्ट करना होगा: (1) नियंत्रण से परे कारणों से समय पर दाखिल करने से रोका गया; और (2) विचार के लिए सारभूत मामला है।

खंडपीठ ने शिक्षा निदेशालय बनाम मोहम्मद शमीम में दोहरी कसौटी निर्धारित की। किरायेदार को स्थापित करना होगा: (1) कि वह अपने नियंत्रण से परे कारणों से निर्धारित अवधि के भीतर प्रतिरक्षा अनुमति के लिए आवेदन करने से रोका गया था; और (2) कि प्रस्तावित प्रतिरक्षा के विचार के लिए सारभूत मामला मौजूद है।

हाँ। दिल्ली उच्च न्यायालय ने स्पष्ट रूप से कहा है: “उपरोक्त आवश्यकताएँ संचयी हैं। इस प्रकार, जब तक किरायेदार कसौटी के दोनों अंगों को संतुष्ट करने में सफल नहीं होता, इस न्यायालय द्वारा धारा 25-B(8) के अंतर्गत अपनी पुनरीक्षण अधिकारिता का प्रयोग करते हुए हस्तक्षेप का प्रश्न उत्पन्न नहीं होगा।”

एक बार पहला अंग विफल हो जाने पर, दूसरे अंग की जांच करने का कोई अवसर नहीं होता। न्यायालय ने कहा: “प्रस्तावित प्रतिरक्षा के गुण-दोष को उस देरी के स्पष्टीकरण का विकल्प नहीं बनने दिया जा सकता जो अन्यथा स्थापित नहीं हुई है।”

तर्क यह है कि किरायेदार के निष्पक्ष अवसर के अधिकार और मकान मालिक के शीघ्र निपटान के अधिकार के बीच संतुलन बनाया जाए। जबकि किराया नियंत्रक देरी माफ नहीं कर सकता, उच्च न्यायालय असाधारण मामलों में हस्तक्षेप कर सकता है जहाँ किरायेदार वास्तव में समय-सीमा का पालन करने से रोका गया था और उसके पास वास्तविक बचाव है।

खंडपीठ ने माना: “केवल इसलिए कि नियंत्रक ने धारा 25B के अंतर्गत शासित कार्यवाही में, किरायेदार द्वारा निर्धारित समय के भीतर प्रतिरक्षा की अनुमति के लिए आवेदन करने में विफलता पर, बेदखली का आदेश पारित किया है… यह इस न्यायालय को धारा 25B(8) के स्पष्टीकरण के अंतर्गत शक्तियों का प्रयोग करते हुए, निर्धारित समय के भीतर प्रतिरक्षा अनुमति दाखिल न करने के बाद अभिहित स्वीकृति के आधार पर मकान मालिक को बेदखली का आदेश प्राप्त करने का हकदार न मानने के मामले पर विचार करने से नहीं रोकेगा, ऐसा आदेश विधि के अनुसार नहीं कहा जा सकता और विधि के विरुद्ध होने के योग्य तथा अलग रखे जाने योग्य होगा।”

खंडपीठ ने माना कि उच्च न्यायालय बेदखली के आदेश को अलग रखने के लिए सशक्त होगा केवल तभी जब किरायेदार दोहरी कसौटी को पास करे: (1) निर्धारित समय के भीतर प्रतिरक्षा अनुमति के लिए आवेदन करने से नियंत्रण से परे कारणों से रोका गया (प्रत्येक चूक से भिन्न); और (2) प्रतिरक्षा अनुमति के आवेदन के विचार के लिए सारभूत मामला बनाना।

यह निर्णय स्पष्ट करता है कि जबकि किराया नियंत्रक को देरी माफ करने की शक्ति नहीं है, धारा 25-B(8) के अंतर्गत उच्च न्यायालय की पुनरीक्षण अधिकारिता पूर्णतः बाहर नहीं है। हालांकि, शक्ति केवल असाधारण परिस्थितियों में प्रयोग की जाती है जहाँ दोहरी कसौटी संतुष्ट हो।

किरायेदार ने 14 दिन की देरी के साथ प्रतिरक्षा अनुमति आवेदन दाखिल किया। किरायेदार ने देरी का कारण निरक्षरता, आर्थिक कठिनाई, और पुराने दस्तावेज एकत्र करने में लगा समय बताया। किराया नियंत्रक ने आवेदन खारिज कर दिया, यह मानते हुए कि उसके पास देरी माफ करने की शक्ति नहीं है, पूर्व दिल्ली उच्च न्यायालय के प्राधिकार पर भरोसा करते हुए।

उच्च न्यायालय ने माना कि किरायेदार दोहरी कसौटी के पहले अंग को संतुष्ट करने में विफल रहा। न्यायालय ने कहा: “यह निराधार दावा कि किरायेदार प्रक्रिया से अनजान था, धन व्यवस्थित करने में असमर्थ था या दस्तावेज एकत्र करने के लिए समय चाहिए था, बिना विवरण के जो दर्शाता हो कि ऐसी परिस्थितियों ने वास्तव में वैधानिक समय-सीमा का अनुपालन कैसे रोका, स्वयं इस आवश्यकता को संतुष्ट नहीं करेगा।”

न्यायालय ने कहा: “निरक्षरता का दावा, स्वयं में, देरी माफ करने का स्वतः आधार नहीं बन सकता।”

न्यायालय ने स्पष्ट किया: “निर्धारित अवधि के भीतर प्रतिरक्षा की अनुमति मांगने वाला आवेदन दाखिल करने की आवश्यकता को इस पर निर्भर नहीं बनाया जा सकता कि किरायेदार पहले प्रत्येक दस्तावेज एकत्र कर ले जिस पर वह अंततः अपने बचाव के समर्थन में भरोसा करना चाह सकता है।”

न्यायालय ने माना कि देरी को संतोषजनक ढंग से स्पष्ट नहीं किया गया और वैधानिक परिणाम सामने आया। बेदखली आदेश को बाधित नहीं किया जा सका। न्यायालय ने बल दिया कि दोनों आवश्यकताएँ संचयी हैं और एक बार पहला अंग विफल हो जाने पर, दूसरे अंग की जांच करने का कोई अवसर नहीं है।

न्यायालय ने बल दिया कि किरायेदार को विवरण प्रदान करना होगा जो दर्शाता हो कि कथित परिस्थितियों ने वास्तव में वैधानिक समय-सीमा का अनुपालन कैसे रोका। वैधानिक अवधि की समाप्ति के बाद किया गया अस्पष्ट दावा अपर्याप्त है।

किरायेदार को समकालीन साक्ष्य संरक्षित करना चाहिए जो दर्शाता हो: बाधा की सटीक प्रकृति; कानूनी सहायता मांगने की तारीखें; वकील के साथ संचार; जहाँ बीमारी पर भरोसा किया जाए वहाँ चिकित्सा रिकॉर्ड; आवश्यक सहायता प्राप्त करने में असमर्थता का साक्ष्य; और परिस्थितियों तथा देरी के बीच कारणात्मक संबंध स्थापित करने वाली अन्य सामग्री।

दिल्ली उच्च न्यायालय ने माना है कि जहाँ 15-दिवसीय अवधि उस दिन समाप्त होती है जब न्यायालय बंद है (जैसे ग्रीष्मकालीन अवकाश के दौरान), सीमा अधिनियम की धारा 4 की भावना लागू होती है, और आवेदन पहले पुनः खुलने के दिन दाखिल किया जा सकता है।

सारभूत मामले का अर्थ है कि प्रस्तावित प्रतिरक्षा विचारणीय मुद्दे उठाती है जो विचार के योग्य हैं। किरायेदार को केवल निराधार, अस्पष्ट और अप्रमाणित दावों के बल पर अनुमति नहीं दी जा सकती।

सर्वोच्च न्यायालय ने माना: “धारा 25-B(5) के अंतर्गत परिकल्पित प्रतिरक्षा की अनुमति प्राप्त करने के लिए, केवल एक दावा स्वयं पर्याप्त नहीं होगा… संभावना की मात्रा किराया नियंत्रक की व्यक्तिपरक संतुष्टि बनाते हुए पूर्वभार में से एक है। इस प्रकार, निर्णय की गुणवत्ता केवल एक चमक और बेदखली के लिए सामान्य आवेदन की अस्वीकृति के लिए अभिप्रेत पर्याप्त सामग्री और साक्ष्य के बीच है।”

नहीं। दोनों अंग संचयी हैं। संभावित रूप से सारभूत बचाव भी उस किरायेदार को नहीं बचा सकता जो यह स्थापित करने में विफल रहता है कि देरी उसके नियंत्रण से परे परिस्थितियों के कारण थी।

न्यायालय ने कहा: “प्रस्तावित प्रतिरक्षा के गुण-दोष को उस देरी के स्पष्टीकरण का विकल्प नहीं बनने दिया जा सकता जो अन्यथा स्थापित नहीं हुई है।”

पृथीपाल सिंह बनाम सतपाल सिंह (2010) 2 SCC 15 में, सर्वोच्च न्यायालय ने माना: (1) धारा 25-B एक विशेष संहिता है; (2) किराया नियंत्रक को इसका कड़ाई से पालन करना चाहिए; (3) सिविल प्रक्रिया संहिता और सीमा अधिनियम के प्रावधान लागू नहीं होते; (4) किराया नियंत्रक को देरी माफ करने की कोई शक्ति नहीं है।

यह निर्णय स्थापित करता है कि 15-दिवसीय अवधि केवल प्रक्रियात्मक आवश्यकता नहीं बल्कि एक सारभूत सीमा है जो किरायेदार के चुनौती देने के अधिकार की जड़ तक जाती है। प्रावधान की कठोरता शीघ्र निपटान की विधायी मंशा को दर्शाती है।

सर्वोच्च न्यायालय ने माना कि नियम 23, जो सामान्यतः नियंत्रक को सीपीसी द्वारा निर्देशित होने की अनुमति देता है, धारा 25-B की कार्यवाही पर सीमा अधिनियम लागू करने की कोई शक्ति प्रदान नहीं करता। विशेष प्रक्रिया सामान्य नियम पर हावी होती है।

15-दिवसीय अवधि समन की तामील की तारीख से शुरू होती है। समन में उल्लिखित तारीख या किसी सुनवाई की तारीख की प्रतीक्षा न करें। तामील की तारीख से 15-दिवसीय अवधि की गणना करें और तुरंत कार्रवाई करें।

आवेदन को शपथपत्र द्वारा समर्थित होना चाहिए जिसमें वे आधार बताए जाएँ जिन पर आप बेदखली का विरोध करना चाहते हैं। शपथपत्र में ऐसे तथ्य प्रकट होने चाहिए जो मकान मालिक को बेदखली आदेश प्राप्त करने से वंचित करें।

न्यायालय ने स्पष्ट किया कि निर्धारित अवधि के भीतर दाखिल करने की आवश्यकता को इस पर निर्भर नहीं बनाया जा सकता कि किरायेदार पहले प्रत्येक दस्तावेज एकत्र कर ले। जो दस्तावेज आपके पास हैं उनके साथ दाखिल करें; आप बाद में अतिरिक्त दस्तावेज दाखिल करने की मांग कर सकते हैं।

यदि आप मानते हैं कि आप अपने नियंत्रण से परे कारणों से समय पर दाखिल करने से रोके गए थे, तो उन कारणों का सावधानीपूर्वक दस्तावेजीकरण करें। समकालीन साक्ष्य संरक्षित करें जो बाधा की सटीक प्रकृति और देरी से कारणात्मक संबंध प्रदर्शित करता हो।

समय-सीमा की कठोरता को देखते हुए, समन प्राप्त होने पर तुरंत योग्य अधिवक्ता से परामर्श करें। अकेले प्रक्रिया को नेविगेट करने का प्रयास न करें।

15-दिवसीय अवधि विधिवत तामील की तारीख से शुरू होती है। सुनिश्चित करें कि निर्धारित प्रारूप (तृतीय अनुसूची) में समन सामान्य तरीके से या पंजीकृत डाक द्वारा विधिवत तामील किया गया है। तामील के रिकॉर्ड बनाए रखें।

एक बार तामील हो जाने पर, 15-दिवसीय अवधि की निगरानी करें। यदि किरायेदार समय पर प्रतिरक्षा अनुमति आवेदन दाखिल करने में विफल रहता है, तो आप अभिहित स्वीकृति के आधार पर बेदखली आदेश के लिए किराया नियंत्रक के पास जा सकते हैं।

यदि किरायेदार विलंबित आवेदन दाखिल करता है, तो इस आधार पर विरोध करें कि किराया नियंत्रक को देरी माफ करने की शक्ति नहीं है। राकेश गुप्ता, ओम प्रकाश, और पृथीपाल सिंह में स्थापित विधि का हवाला दें।

भले ही किराया नियंत्रक बेदखली आदेश पारित करे, किरायेदार धारा 25-B(8) के अंतर्गत उच्च न्यायालय जा सकता है। दोहरी कसौटी को संबोधित करने के लिए तैयार रहें — किरायेदार को नियंत्रण से परे कारण और सारभूत मामला दिखाना होगा।

सीमा अवधि निर्धारित प्रारूप (तृतीय अनुसूची) में समन की तामील की तारीख से 15 दिन है।

15-दिवसीय अवधि अनिवार्य है। दिल्ली उच्च न्यायालय ने लगातार माना है कि इसे एक दिन के लिए भी नहीं बढ़ाया जा सकता।

नहीं। किराया नियंत्रक को प्रतिरक्षा अनुमति आवेदन दाखिल करने में देरी माफ करने की कोई शक्ति नहीं है। धारा 25-B एक पूर्ण संहिता है, और सीमा अधिनियम लागू नहीं होता।

यदि आप 15 दिनों के बाद दाखिल करते हैं, तो आपका आवेदन सुनने योग्य नहीं है। किराया नियंत्रक इसे स्वीकार नहीं कर सकता, और मकान मालिक धारा 25-B(4) के अंतर्गत अभिहित स्वीकृति के आधार पर बेदखली आदेश का हकदार हो जाता है।

दोहरी कसौटी के लिए किरायेदार को स्थापित करना होगा: (1) कि वह निर्धारित अवधि के भीतर आवेदन करने से अपने नियंत्रण से परे कारणों से रोका गया था; और (2) कि प्रस्तावित प्रतिरक्षा के विचार के लिए सारभूत मामला मौजूद है। दोनों अंग संचयी हैं।

खंडपीठ ने माना कि उच्च न्यायालय धारा 25-B(8) के अंतर्गत अपनी पुनरीक्षण अधिकारिता का प्रयोग करते हुए बेदखली आदेश को अलग रख सकता है केवल तभी जब किरायेदार दोहरी कसौटी को पास करे।

नहीं। न्यायालय ने कहा: “निरक्षरता का दावा, स्वयं में, देरी माफ करने का स्वतः आधार नहीं बन सकता।”

नहीं। न्यायालय ने स्पष्ट किया कि निर्धारित अवधि के भीतर दाखिल करने की आवश्यकता को इस पर निर्भर नहीं बनाया जा सकता कि किरायेदार पहले प्रत्येक दस्तावेज एकत्र कर ले।

एक बार पहला अंग विफल हो जाने पर, दूसरे अंग की जांच करने का कोई अवसर नहीं होता। प्रस्तावित प्रतिरक्षा के गुण-दोष देरी के स्पष्टीकरण का विकल्प नहीं बन सकते।

दिल्ली उच्च न्यायालय ने माना है कि जहाँ 15-दिवसीय अवधि उस दिन समाप्त होती है जब न्यायालय बंद है, सीमा अधिनियम की धारा 4 की भावना लागू होती है, और आवेदन पहले पुनः खुलने के दिन दाखिल किया जा सकता है।

सर्वोच्च न्यायालय ने माना कि धारा 25-B एक विशेष संहिता है, किराया नियंत्रक को इसका कड़ाई से पालन करना चाहिए, सीमा अधिनियम लागू नहीं होता, और किराया नियंत्रक को देरी माफ करने की कोई शक्ति नहीं है।

सारभूत मामले का अर्थ है कि प्रस्तावित प्रतिरक्षा विचारणीय मुद्दे उठाती है जो विचार के योग्य हैं। किरायेदार को केवल निराधार, अस्पष्ट और अप्रमाणित दावों के बल पर अनुमति नहीं दी जा सकती।

नहीं। वैधानिक योजना 15 दिनों की समाप्ति के बाद नया आवेदन दाखिल करने की अनुमति नहीं देती। किराया नियंत्रक निर्धारित अवधि के बाद दाखिल आवेदन को स्वीकार नहीं कर सकता।

समकालीन साक्ष्य संरक्षित करें जो दर्शाता हो: बाधा की सटीक प्रकृति; कानूनी सहायता मांगने की तारीखें; वकील के साथ संचार; चिकित्सा रिकॉर्ड; आवश्यक सहायता प्राप्त करने में असमर्थता का साक्ष्य; और कारणात्मक संबंध स्थापित करने वाली अन्य सामग्री।

तुरंत योग्य अधिवक्ता से परामर्श करें। सुनवाई की तारीख की प्रतीक्षा न करें। तामील की तारीख से 15-दिवसीय अवधि की गणना करें और उस अवधि के भीतर प्रतिरक्षा अनुमति आवेदन दाखिल करें।

मकान मालिक की स्वयं या अपने परिवार के सदस्यों के लिए परिसर पर कब्जा करने की वास्तविक और ईमानदार आवश्यकता, केवल इच्छा या मनमानी नहीं।

किराया नियंत्रक द्वारा किरायेदार को बेदखली याचिका का विरोध करने की अनुमति। यह धारा 25-B के अंतर्गत समन की तामील के 15 दिनों के भीतर मांगी जानी चाहिए।

वह प्रावधान जो मकान मालिक को निवास या व्यवसाय के लिए सद्भावपूर्ण आवश्यकता के आधार पर किरायेदार की बेदखली चाहने की अनुमति देता है।

धारा 14(1)(e) के अंतर्गत बेदखली याचिकाओं के संक्षिप्त निपटान के लिए विशेष प्रक्रिया। यह अपने आप में एक पूर्ण संहिता है।

वह प्रावधान जो 15 दिनों के भीतर प्रतिरक्षा अनुमति मांगने वाला शपथपत्र दाखिल करना अनिवार्य करता है, विफलता पर मकान मालिक के कथन स्वीकृत माने जाते हैं।

धारा 25-B(4) के अंतर्गत वह विधिक परिणाम जहाँ बेदखली याचिका में मकान मालिक के कथन किरायेदार द्वारा स्वीकृत माने जाते हैं यदि वह प्रतिरक्षा की अनुमति प्राप्त करने में विफल रहता है।

धारा 25-B(8) के अंतर्गत उच्च न्यायालय की पुनरीक्षण अधिकारिता के लिए कसौटी: (1) किरायेदार नियंत्रण से परे कारणों से रोका गया; (2) विचार के लिए सारभूत मामला।

डीआरसी अधिनियम की अनुसूची जो समन का प्रारूप निर्धारित करती है, उपस्थिति और प्रतिरक्षा अनुमति मांगने के लिए 15-दिवसीय अवधि निर्दिष्ट करती है।

धारा 25-B(8) के अंतर्गत उच्च न्यायालय की शक्ति जो रिकॉर्ड मंगाकर स्वयं को संतुष्ट करती है कि किराया नियंत्रक का आदेश विधि के अनुसार है।

वह स्थिति जहाँ किरायेदार अपने नियंत्रण से बाहर के कारकों के कारण वैधानिक समय-सीमा का अनुपालन करने से रोका जाता है, जैसे अंतिम दिन न्यायालय बंद होना। केवल निरक्षरता, आर्थिक कठिनाई, या दस्तावेज एकत्र करने का समय योग्य नहीं हैं।

वह बचाव जो विचार के योग्य विचारणीय मुद्दे उठाता है, न कि निराधार, अस्पष्ट या अप्रमाणित दावे।